Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Ngày nay,“Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”diễn ra vô cùng phổ biến. Trường hợp nào được xem là xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai, và cần phải làm gì để giải quyết loại tranh chấp này? Bài viết dưới đây là tư vấn của Luật sư đất đai về “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở” để đưa ra những giải pháp pháp lý nhằm thuận tiện cho quá trình giải quyết tranh chấp đất đai này.

Tình huống: Năm 2016 anh A và tôi có ký hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng được ký kết hợp pháp tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng có đề cập cụ thể phương thức và thời hạn thanh toán. Đến hạn hợp đồng, tôi đã tiến hành thanh toán hết số tiền mua nhà cho anh A, tuy nhiên sau bao lần hứa hẹn anh A vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất cho tôi. Tôi và anh A xảy ra tranh chấp và tôi yêu cầu anh A tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tôi kính mong Luật sư có thể tư vấn cho tôi cách giải quyết tranh chấp trong trường hợp này.

1. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1. Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch 

Căn cứ theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, trường hợp giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường Luật quy định;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật nhà ở 2014;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

1.2. Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch

Căn cứ theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch được quy định như sau:

* Đối với bên bán

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

* Đối với bên mua

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể như sau:

• Một trong hai bên tham gia ký kết chết đang trong quá trình thực hiện hợp đồng;
• Một trong hai bên tham gia ký kết không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng;
• Bên bán tự ý tăng giá bán nhà;
• Nhà đất đang bị tranh chấp hoặc thế chấp mà chưa được giải chấp;
• Bên bán chậm giao nhà;
• Một trong hai bên tham gia ký kết phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà;
• Một số trường hợp khác phát sinh trên thực tế dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Khi hợp đồng mua bán nhà ở của Quý khách đã hợp pháp về cả nội dung và hình thức, theo hợp đồng Quý khách đã tiến hành thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà, nhưng khi hết hạn hợp đồng vẫn chưa được chuyển quyền sử dụng nhà đất. Do đó, đây là trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở do bên bán chậm giao nhà vi phạm Điều 144, 148, 410 Bộ Luật Dân sự 2015.

Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng

3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ theo Điều 203 Luật đất đai 2013, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, thông thường sẽ giải quyết như sau:

• Thương lượng: Khi các bên xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tự đàm phán và đưa ra cách giải quyết.
• Hòa giải: Khi các bên xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giải quyết vụ việc mà có sự xuất hiện của bên trung gian (bên thứ 3) giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp.
• Khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền: Khi các bên xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, tiến hành thương lượng hoặc hòa giải không thành, thì sẽ giải quyết thông qua việc khởi kiện vụ án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND xã có thẩm quyền. 

Trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, Quý khách có thể lựa chọn các hướng giải quyết nêu trên.

Trên đây là những tư vấn pháp lý về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở của Luật sư tư vấn pháp luật đất đai. Quý khách hàng có nhu cầu hiểu biết sâu hơn về quy định pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai, hoặc có nhu cầu soạn hồ sơ, giấy tờ khởi kiện vụ án đất đai cơ thể liên hệ trực tiếp đến Luật sư tư vấn Đất đai hoặc các Chuyên viên tư vấn của chúng tôi để được hướng dẫn tận tình cụ thể.

Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư tư vấn đất đai và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật của chúng tôi. Quý khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline:         

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!