Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2022

Đất đai là loại tài sản đặc biệt và có giá trị cao. Bên cạnh đó, đây cũng không phải là loại tài sản mà người sử dụng đất có thể tự do chuyển nhượng mà phải đáp ứng được những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Nhà nước đưa ra. Vậy pháp luật quy định như thế nào đề điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Hãy cùng Luật sư tư vấn nhà đất của chúng tôi giải quyết tình huống sau đây để cùng hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật về vấn đề này.

Tình huống: Đầu năm nay gia đình tôi có mua một mảnh đất từ ông B. Mọi thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tôi và ông B đều được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, tới khi tôi tiến hành nộp đơn để sang bìa sổ đỏ thì bà A – chủ sở hữu trước đó của mảnh đất mà tôi mua đưa ra đơn kiến nghị không ra bìa sổ đỏ cho tôi với lý do mảnh đất này được bà A chuyển nhượng cho ông B để nhờ ông B đứng tên vay tiền giùm chứ không nhằm mục đích mua bán. Vậy bây giờ tôi phải làm sao?

1. Quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, cụ thể:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, thông thường bên nhận chuyển nhượng được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ bốn điều kiện nêu trên. Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt ngoại trừ những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nêu thì bên chuyển nhượng phải không thuộc những trường hợp cấm nhận chuyển nhượng thì mới được phép chuyển nhượng.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất có hai sổ đỏ

1.2. Những trường hợp cấm nhận chuyển nhượng

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, cụ thể:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

1.3. Chuyển nhượng có điều kiện

Căn cứ Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện, cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

Theo đó, nếu ông B không thuộc các trường hợp cấm chuyển nhượng hoặc đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng đất có điều kiện thì chỉ cần ông B đáp ứng đủ bốn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng là hợp pháp và ngược lại.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

2. Giải quyết tranh chấp về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông B và bạn được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Do đó, về mặc nguyên tắc thì hợp đồng này sẽ có hiệu lực ngay tại thời điểm thực hiện xong thủ tục công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc bảo về quyền và lợi ích của người thứ 3 ngay tình, cụ thể:

“ 2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Như vậy, trong trường hợp bạn là người thứ ba ngay tình, nếu bên chủ đất cũ muốn yêu cầu vô hiệu hợp đồng với người chủ đất hiện tại thì hợp đồng mua bán nhà ở của bạn với bên chủ đất hiện tại vẫn có hiệu lực.

Hơn nữa, căn cứ khoản 3 Điều này thì chủ đất cũ không có quyền đòi lại mảnh đất từ bạn mà chỉ có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ đất hiện tại là người đã có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với bạn phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Trên đây là toàn bộ những vấn đề pháp lý liên quan đến “ Quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư và chuyên gia pháp lý tại Công ty của chúng tôi. Quý khách hàng hãy liên hệ đến Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi qua các phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.