Tư Vấn Khởi Kiện Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Đất

Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất, trong một số tình huống một trong các bên vi phạm thỏa thuận cọc dẫn đến thiệt hại cho bên còn lại thì phải thực hiện bồi thường theo quy định. Vậy trong trường hợp này, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất sẽ được giải quyết ra sao? Dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai của Công ty Luật TNHH Viva sẽ cung cấp cho Quý khách hàng những thông tin nhằm trả lời câu hỏi trên qua bài viết dưới đây.

1. Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?

Hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản ghi chép lại sự thỏa thuận về các khoản đặt cọc giữa hai bên là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc hoặc giữa bên bán và bên mua trong quá trình giao dịch mua bán đất.

2. Một số trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất phổ biến

(1) Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của Luật đất đai 2013, đất đai phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau mới được phép chuyển nhượng:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc mua đất diễn ra khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp. 

(2) Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất

Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền sử dụng một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) dẫn đến kết quả không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất.

(3) Tranh chấp về mức phạt cọc, mức bồi thường thiệt hại

Quy định về nguyên tắc đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua đất được quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:

- Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;

- Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;

- Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…

3. Các phương pháp giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua đất

- Thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên được tự nguyện bàn bạc, thỏa thuận về vấn đề tranh chấp để tìm ra phương án giải quyết chung cho các bên. 

- Hòa giải

Phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải do các bên tự thỏa thuận và các bên được quyền chỉ định hòa giải viên làm trung gian hòa giải hỗ trợ giải quyết tranh chấp. Nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải để giải quyết. Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.

Xem thêm: Quy định về hoà giải cơ sở tranh chấp đất đai

- Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua đất tại Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh Nhà nước theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

4. Tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Đối với hợp đồng đặt cọc mua đất, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án cấp huyện nơi có đất theo Điều 203 luật đất đai 2013.

Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.

- Hồ sơ khởi kiện

Để thực hiện các thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất, cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất.

- Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người khởi kiện. 

- Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người bị kiện. Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.

- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc mua đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, …

- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …

- Tuy nhiên đối với mỗi vụ án tranh chấp lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau.

Trên đây là một số thông tin tư vấn về tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất. Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM - TRÁCH NHIỆM từ Luật sư và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật TNHH VIVA của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline: 

093 559 6650 - Ls, Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn

096 215 8807 - Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo: 096 215 8807

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

https://luatsunhadatuytin.com/tu-van-khoi-kien-tranh-chap-hop-dong-dat-coc-mua-dat