Có nên mua đất thế chấp ngân hàng không?

Mua đất thế chấp ngân hàng tồn tại nhiều rủi ro pháp lý bởi quyền sử dụng đất đang được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của chủ đất. Tuy nhiên việc mua đất thế chấp ngân hàng hiện nay được nhiều người thực hiện vì giá đất rẻ hơn so với thị trường. Vậy có nên mua đất thế chấp ngân hàng không? Thông qua bài viết dưới đây, Luật sư tư vấn đất đai của Công ty Luật TNHH Viva sẽ cung cấp một số thông tin về chủ đề này đến Quý khách hàng.

1. Hiểu như thế nào về mua đất đang thế chấp ngân hàng?

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp."

Như vậy, đất đang thế chấp ngân hàng được hiểu là quyền sử dụng đất của một cá nhân hay tổ chức đang được một ngân hàng nhận thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của cá nhân, tổ chức đó. Việc mua đất đang thế chấp tại ngân hàng là việc bên thứ ba thực hiện việc mua đất của bên thế chấp tại ngân hàng.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp "Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."

Như vậy, do đất đai không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nên bên thứ ba được phép giao dịch mua đất đang thế chấp tại ngân hàng của bên thế chấp nếu có sự đồng ý của ngân hàng.

Xem thêm: Tranh chấp mua đất thế chấp ngân hàng

2. Có nên mua đất thế chấp ngân hàng không?

Để trả lời cho câu hỏi có nên mua đất thế chấp ngân hàng không? Ta cần biết được những ưu điểm và khuyết điểm của vấn đề này.

Nói về ưu điểm, mua đất thế chấp ngân hàng thường sẽ mua được với giá thấp hơn so với mặt bằng chung giá thị trường hiện nay, do người bán thường đang gặp các vấn đề về mặt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả lãi khoản vay thế chấp. Lúc này, người bán đất sẽ có khuynh hướng muốn hoàn tất việc mua bán thật nhanh để giải quyết công việc hay tránh trường hợp bị ngân hàng phát mãi tài sản nên sẽ giảm giá. Ngoài ra, đất thế chấp thường được ngân hàng đánh giá rất kỹ từ đầu về mặt pháp lý, không vướng quy hoạch và không có tranh chấp nên khi mua giảm được một phần chi phí thẩm định.

Tiếp đến là vấn đề khuyết điểm, việc mua đất thế chấp ngân hàng cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Điển hình như việc khi thế chấp ngân hàng để vay tiền bên thế chấp chưa từng vay mượn, cầm cố, thế chấp ở đâu nên ngân hàng nhận thế chấp và giải ngân khoản vay. Sau đó, bên thế chấp tiếp tục vay mượn ở nhiều nơi khác ngân hàng đang nhận thế chấp rồi không trả nợ dẫn đến tranh chấp chính tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Theo yêu cầu của nguyên đơn, Tòa án phong tỏa tài sản và ngăn chặn giao dịch mua bán đối với mảnh đất đó khiến bên thứ ba không thể sang tên sổ đỏ được.

Như vậy, mua đất thế chấp ngân hàng có những ưu, nhược điểm nêu trên nên tùy theo kinh nghiệm và khả năng mỗi người cân nhắc, đánh giá về tiềm năng cũng như rủi ro để có thể đưa ra quyết định phù hợp cho mình.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất

3. Những tranh chấp khi mua đất thế chấp ngân hàng

Một số trường hợp tranh chấp phổ biến khi mua đất thế chấp ngân hàng như sau:

- Trong quá trình mua bán, bên bán không thông báo cho bên mua biết đất đang thế chấp tại ngân hàng và các bên vẫn thực hiện giao dịch. Lúc này, ngân hàng không đồng ý việc chuyển nhượng giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Vì vậy, để tránh tranh chấp này khi thực hiện giao dịch bên mua cần hỏi rõ các thông tin về đất để có cơ sở yêu cầu bồi thường nếu giao dịch không được thực hiện.

- Trường hợp bên bán mất khả năng chi trả và bị ngân hàng phát mãi đất thế chấp nhưng vẫn tiến hành giao dịch đặt cọc mua bán với bên mua, đến khi thực hiện ký kết hợp đồng thì không thể thực hiện được.

- Bên bán có thể tăng giá bán sau khi các bên cùng nhau thực hiện xóa thế chấp tại ngân hàng và không đồng ý những điều khoản đã thỏa thuận ban đầu với bên mua, dẫn đến những bất lợi cho bên mua.

Trên đây là bài viết về chủ đề có nên mua đất thế chấp ngân hàng hay không? Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM - TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

093 559 6650 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!