Quy định về hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng 2023

Mua bán đất giữa anh, chị, em, người thân quen trong họ hàng, gia đình - nhất là trong các gia đình nông thôn thường được diễn ra khá đơn giản như bằng lời nói, bằng bản viết tay,... Vậy trường hợp thành lập hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng thì khi có tranh chấp xảy ra phải giải quyết như thế nào? Luật sư tư vấn Đất đai của Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi sẽ giải đáp cho các bạn thông qua tình huống sau.

Tình huống: Năm 2018 tôi có thỏa thuận mua một mảnh đất của anh họ tôi với giá 100 triệu đồng. Tôi đã thanh toán toàn bộ 100 triệu cho anh ấy nhưng do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh họ tôi hiện đang còn ở Ngân hàng và có hứa sẽ sang tên ngay cho tôi khi được nhận về. Do thân quen, nên thỏa thuận mua bán không được lập thành hợp đồng mà chỉ là thông qua trao đổi và có Giấy biên nhận thể hiện đã nhận tiền và nghĩa vụ sang tên cho tôi của anh họ tôi. Đến năm 2019, tôi đã xây dựng nhà cửa và sinh sống trên mảnh đất này mà vẫn chưa được sang tên quyền sử dụng đất. Tôi phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình nếu có tranh chấp xảy ra.

1. Hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng có hợp pháp không?

Căn cứ khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau: “2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”. Đối với giao dịch dân sự là mua bán đất đai thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 thì cần tuân thủ quy định hình thức hợp đồng mua bán đất được quy định trong Luật này.

Cụ thể, căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “[...] Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:  a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

[...]” thể hiện rằng giao dịch mua bán đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. 

Vậy, hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng là hợp đồng không đủ yếu tố để được công nhận có hiệu lực pháp luật. Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng sẽ bị vô hiệu và không thể trở thành cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích của đương sự.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận

2. Hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng được chấp nhận trong trường hợp nào?

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng, chứng thực vẫn được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Điều này được quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 bao gồm các

trường hợp sau:

“a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai không sổ đỏ

3. Giải quyết hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng trong tình huống trên

Căn cứ vào quy định pháp luật, hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng như trên được lập vào năm 2018 nên không thuộc trường hợp quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 để được công nhận trước pháp luật. Vậy nên, hợp đồng này sẽ không được công nhận và có thể bị vô hiệu khi có tranh chấp. Giấy biên nhận ghi nhận việc nhận tiền của 2 bên chỉ có thể được xem như 1 chứng cứ hỗ trợ chứng minh có giao dịch này tồn tại.

Để đảm bảo quyền lợi cho mình khi có tranh chấp xảy ra bạn có thể tiến hành thỏa thuận lại việc thành lập một hợp đồng chuyển nhượng đất theo đúng quy định của pháp luật với người anh họ.

Ngoài ra, Căn cứ Điều 129 Luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do sai về hình thức và vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Do vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và 2 bên không thể thỏa thuận lại việc lập một hợp đồng mới theo pháp luật, bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch này kèm theo đó là các chứng cứ, chứng minh về quá trình thực hiện giao dịch.

Nếu bạn còn thắc mắc bất kỳ vấn đề nào liên quan đến quy định về hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng. Quý khách hàng có thể liên hệ đến Công ty Luật TNHH VIVA. Để được tư vấn cụ thể và rõ ràng, quý khách hãy liên hệ đến các địa chỉ sau đây để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM!

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – 093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.