Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Khi mua đất không có sổ đỏ, tuy được lợi về giá cả nhưng tiềm ẩn không ít rủi ro. Vậy có được mua đất không có sổ đỏ không? Có những rủi ro gì cần chú ý? Làm thế nào để hạn chế các tranh chấp khi mua đất không có sổ đỏ. Bài viết sau đây của Luật sư nhà đất uy tín sẽ giải đáp các thắc mắc trên của Quý khách hàng.

Câu hỏi: Vợ chồng tôi dự định mua một thửa đất để sinh sống lâu dài tại huyện Lạc Dương, tỉnh Lâm Đồng. Do đất nông nghiệp, lại không có giấy tờ nên giá thành khá rẻ. Chúng tôi định ký giấy tay và trả trước một khoản tiền. Xin hỏi luật sư việc mua đất không có sổ đỏ có hợp pháp không? Chúng tôi cần lưu ý những gì? Xin cảm ơn.

1. Mua đất không có sổ đỏ có hợp pháp không

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo Điều 122 và 123 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, cụ thể là tại Điều 117 Bộ luật Dân sự có thể bị vô hiệu.

Như vậy, pháp luật hiện hành không cho phép mua đất không có sổ đỏ. Do đó, anh chị không nên giao dịch nếu chủ sử dụng chưa được cấp Giấy chứng nhận để hạn chế các tranh chấp phát sinh.

Lưu ý:

Nếu các bên chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung bởi Điều 54 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

- Chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008: Chuyển nhượng vẫn hợp pháp dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: Chuyển nhượng chỉ hợp pháp nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, trường hợp của anh chị là mua đất không có sổ đỏ sau ngày 01/07/2014, do đó bên bán phải thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận trước khi thực hiện giao dịch.

2. Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Rất nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp do mua đất không có sổ đỏ, cụ thể như:

- Bên bán nhận tiền nhưng không ký hợp đồng, không thực hiện việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận như thỏa thuận.

- Bên bán ký nhiều giấy tay và bán cho nhiều người.

- Người mua mua phải đất bị vướng quy hoạch hoặc đang tranh chấp.

- Đất đang thế chấp tại ngân hàng và chưa giải chấp.

- Hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, không thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

3. Thực hiện thủ tục mua đất không có sổ đỏ

Khi thực hiện thủ tục mua đất không có sổ đỏ một cách hợp pháp, anh chị có thể mời luật sư đất đai tư vấn và hỗ trợ pháp lý. Cần thỏa thuận trước với bên bán về việc bên bán đăng ký cấp Giấy chứng nhận để có căn cứ thực hiện việc mua bán.

Trong đó, bên mua phải chú ý một số nội dung để ràng buộc bên bán thực hiện làm sổ đỏ sau khi chuyển nhượng:

- Bên bán có trách nhiệm xin các đơn vị có thẩm quyền cấp Sổ đỏ đúng với thửa đất và diện tích đất như thống nhất bán cho bên mua.

- Hai bên đồng ý tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trình tự thực hiện thủ tục mua đất không có sổ đỏ như sau:

Bước 1: Bên bán đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực.

Bước 3: Đóng lệ phí trước bạ và thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết về rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ theo quy định pháp luật đất đai mới nhất. Nếu khách hàng cần Luật sư tư vấn đất đai tư vấn chi tiết hoặc có nhu cầu gặp trực tiếp luật sư, vui lòng liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây để được hỗ trợ kịp thời:

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

096 267 4244 – Ls Trần Trọng Hiếu trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo – Facebook:   

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

           Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!