Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà

Tranh chấp bán đất không bán nhà là một trong những tranh chấp không xa lạ. Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhiều trường hợp nhà ở hoặc công trình khác trên đất không được nhắc đến trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi tiến hành mua bán dễ phát sinh tranh chấp. Khi đó hợp đồng mua bán của các bên có hiệu lực hay không? Luật sư tư vấn đất đai sẽ tư vấn về vấn đề Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà phát sinh trong khi mua bán nhà đất thông qua một số tình huống khách hàng vướng mắc.

1. Bán đất không bán nhà có được hay không?

Tình huống vướng mắc của khách hàng: Tôi và ông H có ký kết hợp đồng mua bán đất tại huyện X, tỉnh Tiền Giang. Khi ký kết hợp đồng chúng tôi có giao kết bằng miệng về cả phần nhà đang xây dựng trên đất và chuyển khoản cho ông H phần đặt cọc nhưng trong hợp đồng chỉ thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất do căn nhà chưa xây xong. Đến khi tôi giao đầy đủ khoản tiền cho phần chuyển nhượng phần nhà cùng đất ở thì ông H lại lật lọng không chịu giao nhà với lý do trong hợp đồng chỉ ký kết chuyển quyền sử dụng đất chứ không có tài sản trên đất. Nay tôi muốn hỏi Luật sư mình cần làm gì để lấy lại quyền lợi của mình?

Hướng giải quyết: Trước tiên cần xem xét hợp đồng bán đất không bán nhà hai bên ký kết có hiệu lực hay không. Theo quy định pháp luật, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015:

- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trong trường hợp trên, giao dịch dân sự của hai bên có đối tượng là nhà và đất trong khi hợp đồng chỉ thể hiện là chuyển sử dụng đất. Khi đó giao dịch trên sẽ vô hiệu do hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã che giấu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản nằm trên đất.

Bên cạnh đó hợp đồng còn vi phạm Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 khi có đối tượng không thực hiện được là căn nhà chưa xây dựng xong. Cụ thể Điểu 408:

- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất bằng miệng

2. Tranh chấp do bán đất nhưng tài sản trên đất thuộc sở hữu của người khác

Tình huống của khách hàng: Trước khi kết hôn, anh T được cha mẹ tặng cho mảnh đất để làm vốn làm ăn tại huyện M, tỉnh Long An. Sau khi đăng ký kết hôn, anh T và vợ là chị D có xây được một căn nhà cấp 4 trên mảnh đất nói trên để sinh sống. Đến nay hai người đang tiến hành thủ tục ly hôn thì anh T có ý định chuyển quyền sử dụng đất nói trên cho người khác nhưng chị D không đồng ý do đây vẫn là tài sản chung và có cả sở hữu của chị D trong đó nên hai bên phát sinh tranh chấp. Khi đó anh T có được tiến hành bán mảnh đất trên hay không?

Hướng giải quyết: Đây là trường hợp bán đất không bán nhà mà một trong hai loại tài sản nói trên cả hai người đều có quyền sở hữu. Đối với mảnh đất nói trên, đây là tài sản riêng do cha mẹ anh T tặng cho trước thời kỳ hôn nhân nên anh T sẽ có quyền mua bán, chuyển nhượng đối với mảnh đất này. Tuy nhiên, phần công trình là nhà nằm trên đất vẫn là tài sản chung của hai bên do chưa tiến hành chia tài sản theo thủ tục ly hôn. Nhưng về đối tượng là căn nhà xây dựng trên đất Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Việc chị D không đồng ý bán sẽ gây ảnh hưởng đến anh T khi chuyển quyền sử dụng đất cho người khác vì có đối tượng trong hợp đồng không thực hiện được là căn nhà trên đất. Do đó anh T không thể tiến hành chuyển quyền sử dụng đất cho người khác.

3. Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà

Khi tranh chấp bán đất không bán nhà phát sinh, các bên có thể lựa chọn một trong các phương pháp giải quyết tranh chấp như thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Đối với trường hợp tiến hành khởi kiện tranh chấp bán đất không bán nhà  tại Tòa án, người khởi kiện cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

- Đơn khởi kiện theo mẫu mẫu 23-DS;

- Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện (bản sao);

- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

- Các tài liệu chứng cứ khác có liên quan.

Trên đây là những vấn đề liên quan đến Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà mà chúng tôi vừa mang lại. Nếu còn những thắc mắc về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý liên quan xin liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ một cách nhanh chóng nhất.

Liên hệ theo hotline:

094 221 7878 - Ls. Trần Trọng Hiếu – Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu – Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo hoặc Facebook: 

Zalo: 0944 221 7878 - Facebook: Saigon Law Office.

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.