Tranh chấp hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng

Việc giao kết hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng không còn hiếm trong thực tế hiện nay. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là đất đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không? Và khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng thì phải giải quyết như thế nào? Hãy cùng Luật sư nhà đất của chúng tôi giải quyết tình huống sau đây để cùng hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật về vấn đề này.

Tình huống: Năm 2021, tôi có ký hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng với anh L, theo như hợp đồng thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng anh L phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi, đồng thời tôi cũng đã cọc 500.000.000 đồng để anh L rút sổ đỏ đã thế chấp ra. Tuy nhiên, quá thời hạn trên nhưng anh L vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tôi có liên hệ với anh L để yêu cầu anh nhanh chóng hoàn tất thủ tục nhưng không thể liên lạc được. Ngay sau đó, tôi nhận được thông tin hợp đồng của chúng tôi có khả năng bị vô hiệu do chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng. Vậy bây giờ tôi phải làm gì?

1. Đất đai thế chấp ngân hàng có mua bán được không?

Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp thì không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý. Theo đó, đất đang thế chấp không được thực hiện giao dịch mua, bán.

Tuy nhiên, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật này thì trong trường hợp bên nhận thế chấp (cụ thể trường hợp này là Ngân hàng) đồng ý và thực hiện theo đúng quy định pháp luật thì bên thế chấp vẫn có quyền thực hiện hợp đồng mua bán đất thế chấp ngân hàng.

Xem thêm: Thủ tục tố tụng khi tranh chấp đất đai có sổ đỏ hiện nay

2. Cách hạn chế rủi ro khi thực hiện hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng

Để hạn chế rủi ro khi giao kết hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng ta có thể thực hiện một số cách, cụ thể như sau:

- Lập thỏa thuận của ba bên (Bên thế chấp, bên nhận chuyển nhượng và ngân hàng): Như đã đề cập ở mục 1 thì chỉ khi có sự đồng ý của ngân hàng thì bên thế chấp mới có quyền bán tài sản đã thế chấp. Do đó, các bên cần làm việc với đại diện của ngân hàng đang nhận bảo đảm xem xét và xác nhận có cho phép thực hiện hình thức chuyển nhượng này hay không. Bên cạnh đó, hai bên cũng sẽ cùng ngân hàng thỏa thuận và thống nhất phương án xử lý đất thế chấp trong trường hợp đất thế chấp đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba.

- Lập hợp đồng đặt cọc: Việc tiến hành lập hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích: đảm bảo nghĩa vụ giao kết và thực hiện hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng; tạo ra ràng buộc với người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì các bên sẽ chịu phạt cọc (một khoản tiền tương ứng với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác) nếu không hoàn thành nghĩa vụ của mình.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất

3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng

Bước 1: Xác minh với ngân hàng nhận thế chấp

Việc giao kết hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng phải được ngân hàng đồng ý thì bên thế chấp mới được phép thực hiện. Do đó, đầu tiên anh/chị cần xem xét việc mua đất giữa anh/chị và anh L có thông báo trước với ngân hàng và đã được ngân hàng chấp nhận chưa? Trường hợp giao kết hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng nhưng chưa thông báo cho ngân hàng hoặc đã thông báo nhưng ngân hàng không đồng ý mà anh/chị và anh L vẫn thực hiện ký kết hợp đồng thì hợp đồng này bị vô hiệu do vi phạm quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.

Bước 2: Chấm dứt hợp đồng đặt cọc do bên nhận đặt cọc không thực hiện giao kết hợp đồng

Anh/chị có đề cập đã thanh toán số tiền cọc 500.000.000 đồng cho anh L đảm bảo thực hiện hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng, tuy nhiên đến thời hạn cam kết nhưng anh L vẫn chưa thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc anh L không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết đã vi phạm khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Theo đó anh/chị có thể phát thông báo đòi lại tiền cọc, trường hợp sau khi phát thông báo mà anh L vẫn không chịu hoàn trả tiền cọc thì anh/chị có quyền khởi kiện anh L để đòi lại tiền cọc của mình.

Trên đây là sự tư vấn của công ty đối với giải quyết tranh chấp hợp đồng mua đất thế chấp ngân hàng. Để nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM - TRÁCH NHIỆM từ Luật sư và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi, Quý khách có thể liên hệ bằng các cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!