Đòi lại tiền đặt cọc mua đất đối với dự án chưa được cấp phép

Hiện nay, việc mua bán đất nền dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro, điển hình như là trường hợp đất dự án chưa được cấp phép nhưng chủ đầu tư đã rao bán và nhận tiền cọc. Vậy làm thế nào để chúng ta có thể đòi lại tiền đặt cọc mua đất trong trường hợp đó? Hãy để Luật sư đất đai giúp các bạn tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Tình huống: Thưa luật sư, hiện tại tôi có đặt cọc mua một mảnh đất theo dự án do một người quen giới thiệu, nhưng theo tôi được biết thì dự án đó chưa được cấp phép. Vậy liệu rằng tôi có bị lừa đảo hay không? Và làm sao để tôi giải quyết vấn đề trên và đòi lại tiền đặt cọc mua đất của mình?

1. Như thế nào là lừa đảo tiền đặt cọc mua đất

Lừa đảo là hành vi sử dụng các thủ đoạn xảo trá, gian dối nhằm mục đích lừa gạt người khác để trục lợi cá nhân. Theo đó chúng ta có thể hiểu lừa đảo tiền đặt cọc mua đất là hành vi sử dụng các thủ đoạn gian dối mà chủ thể được sử dụng ở đây là đất đai nhằm lừa gạt chiếm đoạt tiền cọc của người mua đất.

Trên thực tế thì các hành vi lừa đảo tiền đặt cọc mua đất hết sức tinh vi và được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, cụ thể: bán đất của người khác nhằm chiếm đoạt tiền cọc, bán một mảnh đất cho nhiều người để chiếm đoạt tiền cọc, bán đất trong các dự án ma để chiếm đoạt tiền cọc … Khi đã bị lừa thì người mua đất sẽ rất khó để có thể đòi lại tiền đặt cọc mua đất của mình, đa phần người mua sẽ bị mất trắng.

Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất bằng miệng

2. Các trường hợp được quyền đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Vậy pháp luật có quy định như thế nào để đòi lại tiền đặt cọc mua đất trong trường hợp các bên không có thoả thuận?

Theo quy định tại mục I tại nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP đã hướng dẫn về trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được chia làm 3 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Việc đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho cả hai thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của BLDS 2015.

Trường hợp 2: Việc đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Trường hợp 3: Các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu tài sản đặt cọc bị vô hiệu dẫn đến hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015. Khi hợp đồng vô hiệu các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là chúng ta được quyền đòi lại tiền đặt cọc mua đất.

Nếu trong trường hợp 1 và 3 mà cả hai bên đều có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Vậy nếu như các bên có tranh chấp về việc đặt cọc đối với đất nền thuộc dự án mà chưa có thoả thuận về việc giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thì vẫn có thể đòi lại tiền đặt cọc trong trường hợp bên nhận đặt cọc vi phạm theo các trường hợp trên.

Xem thêm: Quy định về hợp đồng đặt cọc mua bán đất

3. Thủ tục tố giác tội phạm lừa đảo đặt cọc mua đất

Căn cứ theo điều 174, BLTTHS 2015 thì người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác thì sẽ bị xử phạt theo tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Để xử phạt người vi phạm, và đòi lại tiền cọc mua đất thì vụ án cần phải được khởi tố. Căn cứ theo Điều 143, BLTTHS 2015 thì người bị hại cần phải tố giác tội phạm để có thể đưa vụ án ra khởi tố. Trình tự tố giác tội phạm bao gồm các bước:

Bước 1: Xác định cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận tố giác về tội phạm;

Bước 2: Trực tiếp tố giác tội phạm hoặc gửi văn bản tố giác tội phạm đến cơ quan có thẩm quyền. Người tố giác cần cung cấp đầy đủ các thông tin, tài liệu và những hiểu biết liên quan đến tội phạm;

Bước 3: Theo dõi kết quả giải quyết tố giác tội phạm.

4. Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Căn cứ theo điều 26, BLTTDS 2015 thì việc đòi lại tiền đặt cọc mua đất thuộc tranh chấp dân sự. Do đó trình tự, thủ tục khởi kiện sẽ bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

Bước 2: Tòa án thụ lý vụ án. Nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Tòa án thông báo cho người khởi kiện về việc đóng tạm ứng án phí;

Bước 3: Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án;

Bước 4: Toà án gửi thông báo thụ lý cho các đương sự;

Bước 5: Toà án chuẩn bị xét xử vụ án.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trên đây là nội dung liên quan đến việc Đòi lại tiền cọc mua đất đối với dự án chưa được cấp phép. Nếu quý khách hàng có thắc mắc về nội dung trên hay cần được hỗ trợ về thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất thì có thể liên hệ với đội ngũ luật sư của chúng tôi thông qua:

Liên hệ qua hotline:

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 – Ls Trần Trọng Hiếu trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo – Facebook:

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Viva Law Firm.

Liên hệ qua email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.