Trách nhiệm bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không còn xa lạ trong đời sống ngày nay. Nhưng khi muốn chấm dứt hợp đồng nhiều người lo ngại về các khoản tiền phải bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Để tránh được những rủi ro và tranh chấp phát sinh thì cần hiểu rõ quy định pháp luật về vấn đề này. Hãy cùng Luật sư tư vấn Đất đai của Công ty Luật TNHH Viva chúng tôi tìm hiểu vấn đề này tại bài viết dưới đây.

Tình huống: Chào Luật sư, em có ký kết một hợp đồng thuê nhà thời hạn là 01 năm để kinh doanh homestay. Sau khi thuê được 2 tháng em mới biết tình trạng nhà bị dột mưa và thấm tường. Em đã có thông báo cho chủ nhà nhưng vì quá lâu và có thể hư tài sản trong nhà nên em đã tiến hành sửa chữa. Tiền sửa chữa nhà tốn kém chi phí 100.000.000 đồng và em đã báo lại bên cho thuê. Sau khi tiến hành sửa chữa tình trạng ngôi nhà vẫn không thể cải thiện hơn. Em muốn hỏi mình có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không? Có được đền bù chi phí sửa chữa nhà không? Và nếu tài sản bị hư hỏng vì tình trạng của ngôi nhà gây ra thì trách nhiệm bồi thường như thế nào? Mong luật sư tư vấn, xin cảm ơn.

1. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trước tiên chúng ta cần hiểu hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng thuê tài sản quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Và quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau:

“3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”

Xem thêm: Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản

2. Trách nhiệm bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và căn cứ theo Khoản 2 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015,  Khoản 4  Điều 132 Luật nhà ở 2014 thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Vì bên cho thuê đã vi phạm nghĩa vụ tại Điều 477 Bộ luật dân sự 2015: “Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.”

Chính vì thế bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo điểm a Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 vì bên cho thuê nhà có hành vi “Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;”. Và sau khi thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày thì bạn sẽ không phải bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng theo quy định pháp luật

3. Giải quyết tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trong trường hợp các bên đã cùng tiến hành thỏa thuận để giải quyết tranh chấp nhưng bên cho thuê không đồng ý trả tiền sửa chữa 100.000.000 đồng và bồi thường hư hại tài sản thì bạn có thể tiến hành khởi yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 thì: “3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.” theo như quy định này thì bên cho thuê sẽ có nghĩa vụ phải hoàn trả lại chi phí sửa chữa lại cho bạn.

Về các tài sản bị hư hỏng thì bạn có thể yêu cầu bồi thường theo Khoản 4 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015: “4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.” vì hành vi không sửa chữa căn nhà đã bị bị dột mưa và thấm tường dẫn tới hư hỏng tài sản của bạn thì bên cho thuê có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy hướng để giải quyết tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi không thể thương lượng được là bạn nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nơi xảy ra tranh chấp là nơi nhà bạn thuê để yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn về trách nhiệm bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của Công ty Luật TNHH VIVA. Để được tư vấn cụ thể và rõ ràng, quý khách hãy liên hệ đến các địa chỉ sau đây:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!