Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Xu hướng đầu tư mua nhà chung cư ngày càng tăng, đi kèm theo đó là ngày càng nhiều tranh chấp xảy ra do chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn như trong hợp đồng. Vậy làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hãy cùng Luật sư nhà đất của Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi tìm hiểu quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua bài viết này.

1. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1. Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán

Căn cứ vào Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải bảo đảm các điều kiện sau:

- Thứ nhất, đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng), đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.

- Thứ hai, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Cuối cùng, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Vì vậy trước khi quyết định muốn mua nhà ở hình thành trong tương lai của một dự án nào đó, người mua phải xem xét thật kỹ dự án này có được phép kinh doanh hay chưa tránh trường hợp bị lừa đảo.

1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định các nội dung cơ bản phải có trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó cần lưu ý những điều khoản sau:

- Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở phải minh bạch, rõ ràng tránh những nhầm lẫn dẫn đến tranh chấp sau này khi tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán thì nhà ở vẫn chưa hình thành hoặc đang hình thành.

- Thứ hai, điều khoản về giá bán nhà ở, quy định việc tăng giảm giá khi phát sinh một số điều kiện liên quan, thời điểm bàn giao nhà hay các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng cũng là những điều khoản quan trọng của hợp đồng và cần được xem xét kỹ lưỡng.

Xem thêm: Nhà đang tranh chấp có bán được không ?

2. Những rủi ro khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, chủ đầu tư yêu cầu người mua thanh toán vượt quá hạn mức pháp luật quy định. Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định cụ thể về thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai như được chia thành nhiều đợt, lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng, không quá 50% đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi chưa bàn giao nhà.

Thứ hai, chủ đầu tư chậm thực hiện bàn giao nhà. Theo quy định tại Điều 16, 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư giao nhà tuân thủ thời hạn bàn giao nhà theo thỏa thuận, yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do hành vi bàn giao không đúng thời hạn theo mức bồi thường đã quy định cụ thể trong hợp đồng giữa các bên.

Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng cam kết tại hợp đồng. Căn cứ Điều 12 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư tiến hành khắc phục vi phạm đó hoặc thương lượng về việc giảm giá. Nếu chủ đầu tư không tiến hành khắc phục hoặc không thể khắc phục được vi phạm của mình thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do chất lượng không đúng cam kết.

Xem thêm: Tranh chấp đất đai khi người khác đứng tên giùm

3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Phương thức thương lượng: đây là phương thức được ưu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cho nên trước khi áp dụng các phương thức khác, các bên trong tranh chấp cùng nhau bàn bạc thỏa thuận về quyền lợi nghĩa vụ của mỗi bên.

Phương thức hòa giải: đây cũng là một phương pháp giúp tối ưu hóa thời gian và cũng mang lại hiệu quả khi giải quyết tranh chấp. Khi tiến hành hòa giải các bên được thỏa thuận lợi lựa chọn bên thứ ba trung gian độc lập để đảm bảo quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

Phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án: đây là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai truyền thống và hiệu quả nhất do có sự tham gia của đại diện quyền lực nhà nước là tòa án do đó quy trình giải quyết tranh chấp sẽ chặt chẽ đảm bảo việc thực thi trên thực tế sau khi có bản án quyết định của tòa án.

Nếu bạn còn thắc mắc bất kỳ vấn đề nào liên quan đến quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quý khách hàng có thể liên hệ đến Công ty Luật TNHH VIVA. Để được tư vấn cụ thể và rõ ràng, quý khách hãy liên hệ đến các địa chỉ sau đây để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM!

Liên hệ qua Hotline: 

093 559 6650 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng là người trực tiếp tư vấn; 

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook: 

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email: 

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!