Khi vay thế chấp sổ đỏ, có được bán nhà, đất để trừ nợ?

Vay thế chấp sổ đỏ là hình thức vay vốn phổ biến tại Việt Nam, trong đó người vay sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên, khi không thể trả nợ, nhiều người thắc mắc liệu có thể bán nhà, đất để trừ nợ hay không. Bài viết của Luật sư tư vấn đất đai sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp vay thế chấp sổ đỏ, dựa trên Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, và các văn bản pháp luật khác, nhằm cung cấp thông tin pháp lý rõ ràng cho người vay và bên nhận thế chấp.

1. Quy định pháp luật về vay thế chấp sổ đỏ và xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp vay thế chấp sổ đỏ, nhà, đất được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay, theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực, và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (thường là Văn phòng đăng ký đất đai). Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) sẽ được bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) giữ bản chính hoặc ghi nhận giao dịch bảo đảm.

Khi bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên, việc bán nhà, đất để trừ nợ không thể thực hiện tùy tiện mà phải tuân theo các phương thức xử lý tài sản thế chấp, bao gồm:

Thỏa thuận bán tài sản: Bên vay và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận để bán nhà, đất, và dùng số tiền thu được để thanh toán nợ.

Phát mại tài sản: Nếu không có thỏa thuận, bên nhận thế chấp có quyền phát mại tài sản thế chấp (bán đấu giá) theo quy định tại Điều 7 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Nhận chính tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ: Trong một số trường hợp, bên nhận thế chấp có thể nhận nhà, đất để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ, nếu hai bên đồng ý.

Việc bán nhà, đất để trừ nợ trong trường hợp vay thế chấp sổ đỏ cần đảm bảo quyền lợi của cả hai bên. Bên vay vẫn có quyền sử dụng nhà, đất cho đến khi tài sản bị xử lý, nhưng không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho tài sản mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng vay tiền có thế chấp

2. Quy trình xử lý nhà, đất khi vay thế chấp sổ đỏ không trả được nợ

Khi bên vay không trả được nợ đúng hạn, việc bán nhà, đất để trừ nợ phải được thực hiện theo một quy trình pháp lý nghiêm ngặt, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên và tuân thủ quy định pháp luật. Dưới đây là các bước cơ bản trong quy trình xử lý tài sản khi vay thế chấp sổ đỏ:

Bước 1: Thông báo và nhắc nhở trả nợ

Bên nhận thế chấp (ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) sẽ gửi thông báo yêu cầu bên vay thanh toán khoản nợ quá hạn, theo Điều 301 Bộ luật Dân sự 2015. Thời gian nhắc nhở thường kéo dài từ 30-90 ngày, tùy thuộc vào hợp đồng thế chấp. Trong giai đoạn này, bên vay có thể đàm phán để gia hạn nợ, cơ cấu lại khoản vay, hoặc tự tìm cách bán nhà, đất để trả nợ, với sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Bước 2: Thỏa thuận xử lý tài sản

Nếu bên vay không thể trả nợ, hai bên có thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản. Ví dụ, bên vay có thể đề xuất bán nhà, đất trên thị trường và sử dụng tiền thu được để thanh toán nợ. Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán phải được sự chấp thuận của bên nhận thế chấp, và giao dịch phải được công chứng, đăng ký theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

Bước 3: Phát mại tài sản hoặc khởi kiện

Nếu không đạt được thỏa thuận, bên nhận thế chấp có thể yêu cầu tổ chức đấu giá tiến hành phát mại tài sản thế chấp, theo Nghị định 62/2015/NĐ-CP về đấu giá tài sản. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá sẽ được ưu tiên thanh toán nợ gốc, lãi vay, và các chi phí liên quan. Trong trường hợp phức tạp, bên nhận thế chấp có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục pháp lý

Sau khi nhà, đất được bán, số tiền thu được sẽ được phân chia theo thứ tự ưu tiên thanh toán (nợ gốc, lãi, chi phí xử lý). Nếu còn dư, phần tiền này sẽ được trả lại cho bên vay. Đồng thời, các thủ tục xóa thế chấp và chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Xem thêm: Cách giải quyết khi đặt cọc mua đất đang thế chấp an toàn

3. Lưu ý quan trọng khi vay thế chấp sổ đỏ để tránh rủi ro

Để tránh các rủi ro pháp lý khi vay thế chấp sổ đỏ, đặc biệt liên quan đến việc xử lý tài sản để trừ nợ, bên vay cần lưu ý các điểm sau:

Đọc kỹ hợp đồng thế chấp: Hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản về xử lý tài sản khi không trả được nợ, bao gồm quyền bán nhà, đất hoặc phát mại tài sản. Bên vay nên tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo quyền lợi.

Thỏa thuận trước về phương thức xử lý: Nếu có nguy cơ không trả được nợ, bên vay nên chủ động đàm phán với ngân hàng để bán tài sản trước khi bị phát mại, vì bán đấu giá thường dẫn đến giá trị tài sản thấp hơn giá thị trường.

Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản: Trước khi vay thế chấp sổ đỏ, cần đảm bảo nhà, đất không có tranh chấp, không bị kê biên, và đủ điều kiện để thế chấp, theo Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Tìm hiểu quy trình phát mại tài sản: Việc bán đấu giá tài sản thế chấp phải được thực hiện bởi tổ chức đấu giá độc lập, công khai, minh bạch. Bên vay có quyền giám sát quá trình này để đảm bảo quyền lợi.

Ngoài ra, nếu bên vay muốn tự bán nhà, đất để trả nợ, cần xin ý kiến đồng ý bằng văn bản từ bên nhận thế chấp. Giao dịch mua bán phải được công chứng và đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp tài sản bị xử lý mà bên vay cho rằng có vi phạm pháp luật, họ có thể khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tóm lại, khi vay thế chấp sổ đỏ, việc bán nhà, đất để trừ nợ là khả thi nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật và quy trình nghiêm ngặt. Bên vay cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời tham khảo ý kiến pháp lý để tránh rủi ro.

Trên đây là bài viết “Khi vay thế chấp sổ đỏ, có được bán nhà, đất để trừ nợ?” của Luật sư tư vấn đất đai. Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM - TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:

Liên hệ qua Hotline: 

093 559 6650 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn; 

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook: 

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!