Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng

Sự phát triển về kinh tế gắn liền tầm quan trọng của đất đai. Đất đai ngày càng đóng vai trò mật thiết với đời sống của từng hộ gia đình cá nhân. Các vấn đề tranh chấp đất đai diễn ra khá phổ biến, tiêu biểu là tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng. Bài viết dưới đây là tư vấn của Luật sư đất đai về “Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng” để đưa ra những giải pháp pháp lý nhằm thuận tiện cho quá trình giải quyết tranh chấp đất đai này.

1. Mua bán đất bằng miệng là gì?

Mua bán đất là cách gọi phổ biến được mọi người sử dụng, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 thì chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng miệng là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác qua thông qua lời nói, không lập hợp đồng chuyển nhượng dưới dạng văn bản và không công chứng, chứng thực.

Xem thêm: Đòi lại đất khi dùng giấy bán đất viết tay không công chứng

2. Mua bán đất bằng miệng có hợp pháp không?

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng, trước tiên cần hiểu rõ giá trị pháp lý của việc mua bán đất bằng miệng.

2.1. Theo quy định pháp luật hiện hành

Theo Điều 119 Bộ Luật dân sự 2015 giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Ngoài ra, Điều 167 Bộ luật Đất đai 2013 quy định mọi hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, căn cứ pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán đất bằng miệng bị vi phạm về hình thức, tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng có thể được giải quyết theo hướng hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 192 Bộ Luật dân sự 2015.

2.2. Ngoại lệ

Trong một số trường hợp Luật pháp vẫn công nhận hợp đồng mua bán đất giao kết bằng miệng.

Nội dung Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 được ghi nhận như sau:

Các đương sự tự nguyện “thỏa thuận miệng” với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993; đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.

Theo Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, trong một số trường hợp giao dịch đất bằng miệng trước ngày 15-10-1993 có thể được pháp luật xem xét công nhận. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng trong trường hợp này sẽ được pháp luật xem xét giải quyết theo thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay

3. Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng

Khi có xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng, nếu các bên không thể thương lượng, hòa giải được tại Ủy ban nhân dân xã theo Điều 202 Luật đất đai 2013, có thể khởi kiện ra Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất  tại UBND xã theo Điều 203 Luật đất đai 2013:

Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Trường hợp 2: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện, cấp tỉnh);

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư tư vấn đất đai xoay quanh vấn đề về Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng miệng. Nếu cần sự giúp đỡ tư vấn của luật sư, quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI-TẬN TÂM-TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:

Liên hệ qua Hotline:         

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!