Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Hiện nay, trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất nảy sinh rất nhiều tranh chấp khác nhau. Tuy nhiên, vì các bên tranh chấp không nắm rõ được các quy định pháp luật, cũng như thủ tục giải quyết như thế nào dẫn đến việc tranh chấp càng trở nên phức tạp. Hãy cùng Luật sư tư vấn đất đai tìm hiểu về “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất” thông qua bài viết dưới đây.

Tình huống: Tháng 6/2022, tôi có mua một mảnh đất và đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc tay, trong hợp đồng ghi rõ “Bên bán phải giao đủ và đúng đất như trong sổ”. Tuy nhiên, trong hợp đồng công chứng không ghi rõ điều khoản về phạt bồi thường nếu vi phạm hợp đồng. Đến lúc nhận đất, tôi đo đạc lại thì thấy đất bị lấn chiếm 10 phân nên đề nghị bên bán phải giảm giá đất nhưng họ không đồng ý. Họ muốn đơn phương hủy bỏ hợp đồng và sẽ trả lại toàn bộ tiền cọc đất cho tôi. Trong trường hợp này, tôi có được đòi tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng không? Nếu có, tôi cần làm những thủ tục gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

1. Pháp luật về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

1.1 Thế nào là hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán đất là thỏa thuận nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng đất của bên nhận đặt cọc và nghĩa vụ giao tài sản đặt cọc của bên đặt cọc.

1.2. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Nội dung của hợp đồng đặt cọc tranh chấp mua bán đất do các bên tự thỏa thuận với nhau trên tinh thần tự nguyện, bình đẳng nhưng không được trái với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực tế trong quá trình thực hiện hợp đồng có nảy sinh những tranh chấp liên quan đến cam kết của các bên trong hợp đồng.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, đối với trường hợp trên của bạn, bên bán đất cam kết sẽ “giao đủ và đúng diện tích đất” nhưng thực tế số đất giao không đúng như trong nội dung của hợp đồng là bên nhận đặt cọc đã không thực hiện đúng nghĩa vụ giao đủ đất cho bên đặt cọc. Vì vậy bên bán đã vi phạm điều khoản hợp đồng thì khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng họ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương tài sản đặt cọc cho bạn.

Xem thêm: Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại tiền cọc

2. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, bạn có thể lựa chọn một trong các phương thức giải quyết tranh chấp sau:

Thứ nhất, Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, phân tích và tìm ra phương án giải quyết tranh chấp.

Thứ hai, Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp có sự can thiệp của bên thứ ba (trọng tài, hòa giải viên,...) làm trung gian hòa giải nhằm hỗ trợ, thuyết phục các bên để đạt được kết quả thống nhất chung.

Thứ ba, Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Đây là phương thức được các bên lựa chọn nhiều khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thông qua Tòa án và kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước theo quy định của pháp luật. Để thực hiện việc khởi kiện, bạn cần chuẩn bị những thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ khởi kiện:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

- Danh mục tài liệu, chứng cứ;

- Bản sao giấy tờ của người khởi kiện, bao gồm: Hộ khẩu, Căn cước công dân/ Chứng minh nhân dân còn hiệu lực hoặc hộ chiếu (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, bạn cần đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương). Và việc nộp đơn sẽ được thực hiện theo những hình thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

- Gửi đơn đến Tòa án thông qua đường bưu điện;

- Gửi đơn thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 3: Tòa án tiếp nhận, xử lý và thụ lý đơn

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và mở phiên xét xử

Sau khi tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết mà kết quả hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa ra xét xử theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà

Trên đây là toàn bộ những vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc về những vấn đề liên quan khác, hãy liên hệ ngay đến Công ty Luật TNHH VIVA để nhận được sự hỗ trợ nhiệt tình, chu đáo từ Luật sư và đội ngũ nhân viên của Công ty chúng tôi. Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp bằng những cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!