Một số tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ và hướng giải quyết

Các tranh chấp đất đai ngày một phổ biến và nhu cầu tư vấn pháp lý cho tranh chấp này càng trở nên cấp bách. Để phục vụ cho nhu cầu giải đáp các thắc mắc liên quan đến tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ thông dụng, Luật sư Đất đai sẽ thông qua bài viết này để nêu các quy định pháp luật liên quan cho một số tranh chấp đất đai, từ đó giúp người dân có thêm được hướng giải quyết về loại tranh chấp này.

1.  Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ do đất không được phép sang tên chủ đất

Các tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ thường thấy là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên “đổi chủ” tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền được, nhưng các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng dẫn đến các tranh chấp pháp lý sau này.

Tình huống: Ông A và bà  B có cùng ký “Giấy chuyển nhượng đất”. Bà A đã nhận đầy đủ tiền chuyển nhượng nhưng thời điểm này theo quy định của pháp luật, đất được chuyển nhượng đang bị đưa vào quy hoạch để thực hiện dự án nên không cho phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nên ông B không thể làm thủ tục đăng ký biến động, chuyển tên chủ quyền sử dụng đất từ tên bà A sang cho ông B được. Vì lẽ đó, hai bên đã thỏa thuận rằng bà A sẽ giao bản chính các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do bà A đứng tên) cho ông B cất giữ.

Một thời gian sau, ông B phát hiện bà A đã ủy quyền cho người khác khai thác, quản lý mảnh đất trên. Ông B cho rằng bà A có hành vi gian dối khi ủy quyền cho người khác sử dụng mảnh đất đã bán cho ông B, xâm phạm quyền sử dụng đất của ông B nên yêu cầu bà A hủy bỏ việc ủy quyền này.

Xem thêm: Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Hướng giải quyết: Trong tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ này, ông A và bà B đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là đất đai không thể chuyển nhượng.

Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất của ông A và bà B thuộc trường hợp hợp đồng  vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

Về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 131 như sau:

+ Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

+ Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

+ Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

+ Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, trong tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ trên, hợp đồng chuyển nhượng đất của A và B bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật đất đai và do có đối tượng không thể thực hiện được. Bà B phải hoàn trả tiền mua đất cho ông A và ông A phải trao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà B, hợp đồng không làm phát sinh quyền sử dụng đất của ông A đối với mảnh đất này nên ông A không có quyền yêu cầu bà B hủy bỏ việc ủy quyền này. Nhưng ông A vẫn có quyền yêu cầu bà B hoàn trả tiền mua đất cho ông A, Trường hợp bà B chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.

2. Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ do chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc quyền sở hữu của mình

Tình huống: Chị M có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ anh N và chị M đã thanh toán đủ tiền đất cho anh N. Tuy nhiên được biết đất nhận chuyển nhượng không phải của anh N mà của mẹ anh là bà P. Chị M có được nhận chuyển nhượng mảnh đất trên hay không?

Xem thêm: Thủ tục tố tụng khi tranh chấp đất đai có sổ đỏ hiện nay

Hướng giải quyết: Trong tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ trên, ông N đã tiến hành giao dịch đối với tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình và không được bà P ủy quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị M và ông N không đảm bảo quy định của pháp luật về hình thức và nội dung, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà P nên vô hiệu theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 123 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu.

Vì lẽ đó, bà P có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Đối với chị M, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị M nên kiểm tra tên chủ đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng. Nếu không, chị M và ông N đều có lỗi ngang nhau dẫn đến kết quả là giao dịch dân sự trên sẽ bị tuyên bố vô hiệu, chị M cũng không được bảo vệ bởi nguyên tắc “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” của Bộ luật Dân sự 2015.

Trên đây là một số tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ thông dụng và hướng giải quyết của Luật sư tư vấn nhà đất. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu thêm quy định pháp luật về đất đai cũng như có nhu cầu soạn giấy tờ, hồ sơ các thủ tục đất đai tương tự có thể liên hệ đến Luật sư nhà đất uy tín của chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM

Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ theo hotline:

094 221 7878 - Ls. Trần Trọng Hiếu – Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu – Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo hoặc Facebook: 

Zalo: 0944 221 7878 - Facebook: Saigon Law Office.

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com