Tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc mua đất bồi thường bao nhiêu?

Hợp đồng đặt cọc mua đất là thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho một hợp đồng, thỏa thuận sẽ thực hiện (cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trên thực tế, một trong các bên thường vi phạm hợp đồng khi tự ý huỷ bỏ, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận. Dưới đây là bài viết của Luật sư tư vấn nhà đất về vấn đề bồi thường khi tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc mua đất.

1. Nội dung của hợp đồng đặt cọc mua đất

Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua đất thông thường sẽ có những nội dung cơ bản như sau:

- Thông tin chủ thể của các bên: bên đặt cọc, bên nhận cọc;

- Đối tượng của hợp đồng: thông tin của thửa đất cần mua, bán;

- Thời hạn đặt cọc;

- Số tiền đặt cọc;

- Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;

- Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;

- Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);

- Điều khoản thi hành.

Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua đất viết tay được không

2. Tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc mua đất bồi thường bao nhiêu?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Tuy nhiên, nếu một bên tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc mua đất mà không có thoả thuận nào khác trong hợp đồng thì sẽ được giải quyết theo hướng như sau: 

+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; 

+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Đối với việc bồi thường thiệt hại, căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng như sau:

“Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác."

Bản chất hợp đồng đặt cọc mua đất được lập ra để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (là hợp đồng chính). Do đó, nếu muốn yêu cầu bồi thường thì bên bị vi phạm cần phải chứng minh được “thiệt hại thực tế”. 

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

3. Khởi kiện khi một bên tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc mua đất 

Khi giải quyết tranh chấp do một bên tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc mua đất, thương lượng, hoà giải vẫn là phương pháp được ưu tiên hàng đầu. Bởi lẽ các bên có thể ngồi lại đưa ra phương án chung, nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian. Tuy nhiên, khi các bên không thể đồng thuận ý kiến, bên còn lại phải dựa vào điều khoản hợp đồng và tiến hành khởi kiện ra Toà án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua đất gồm có:

+ Đơn khởi kiện;

+ Giấy tờ pháp lý nhân thân;

+ Hợp đồng đặt cọc mua bán đất;

+ Tài liệu, chứng cứ liên quan đến số tiền đã đặt cọc.

Lưu ý, khi trình bày đơn khởi kiện, cần phải trình bày rõ ràng, đầy đủ nội dung, căn cứ vi phạm hợp đồng. Đồng thời, người khởi kiện phải thể hiện rõ các yêu cầu khởi kiện ở trong đơn để Toà án xem xét.

Xem thêm: Tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất

Trên đây là bài viết về mức bồi thường khi tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc mua đất. Như vậy khi một bên huỷ hợp đồng đặt cọc, bên còn lại có thể dựa vào thoả thuận để thực hiện phạt cọc đối với bên vi phạm. Hơn hết, trước khi khởi kiện vụ án ra Toà án nhân dân có thẩm quyền, các bên nên ưu tiên thương lượng với nhau để giải quyết.

Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, hoặc cần sự hỗ trợ của Viva Law Firm trong tranh chấp hợp đồng, tranh chấp đất đai, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:

Liên hệ qua Hotline: 

093 559 6650 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn; 

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook: 

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!