Ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm. Vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ được quy định trong pháp luật hiện hành như thế nào? Dưới đây là bài viết của Luật sư tư vấn đất đai về nội dung trên.

1. Quy định hợp đồng đặt cọc mua đất

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Hợp đồng đặt cọc mua đất là thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho một hợp đồng, thỏa thuận sẽ thực hiện (cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). 

Để hợp đồng đặt cọc mua đất có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

- Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc

- Thời gian đặt cọc

- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.

- Giá chuyển nhượng

- Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

- Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

- Xử lý về tiền đặt cọc.

- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

- Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc cần công chứng không?

2. Ký hợp đồng đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ được không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ có quyền chuyển nhượng khi quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, hợp đồng đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ có thể thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất đai không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ. Trường hợp này sau khi mua bạn cũng sẽ không được cấp sổ đỏ. Do đó, nên xem xét để loại bỏ trường hợp này.

Trường hợp 2:  Đất đai có đủ điều kiện nhưng vì lý do gì đó mà chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ. Đối với trường hợp này, có 2 điều kiện cần để có thể giao dịch mua bán chuyển nhượng:

- Nếu đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp mà chủ sử dụng đất muốn bán thửa đất đó thì bắt buộc phải làm Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác.

- Do đó, xét theo bản chất thì chỉ khi có Sổ đỏ mới có thể thực hiện công chứng và sang tên Sổ đỏ.

Có thể thấy, pháp luật về đất đai không có quy định cấm việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ. Vì vậy, trên thực tế vẫn có những trường hợp các bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất như trên.

3. Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ

Những thửa đất chưa có sổ đỏ có đặc điểm thu hút người mua là giá rẻ hơn so với mặt bằng chung. Vì vậy, điều này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro không lường trước được trong quá trình mua bán như: thời gian làm sổ kéo dài, có thể trong thời gian làm sổ thì người đứng tên gặp rủi ro không tiếp tục quá trình ra sổ được dẫn đến khó xử lý tiền đã đặt cọc, có thể vướng pháp lý như vấn đề thừa kế gây rắc rối cho quá trình cấp sổ…Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ được luật sư soạn thảo thì bạn không cần phải lo lắng. Tuy nhiên, trong trường bạn tự mình giao kết hợp đồng thì cần lưu ý những điều sau:

- Số tiền đặt cọc là khoản tiền trích ứng trước từ tổng giá trị mảnh đất, nhà ở hai bên đã thỏa thuận trước đó

- Thời hạn bên bán nhận tiền cọc: Người mua phải hoàn thành thủ tục đặt cọc cho người bán sau khoảng 15 đến 30 ngày

- Số tiền thanh toán khi ra công chứng

- Thỏa thuận bên nào sẽ phải thanh toán các khoản phí, thuế

- Thỏa thuận đền cọc, mất cọc nếu có quy định khác 

Lưu ý bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau này đặt cọc xong, vợ hoặc chồng bên bán đổi ý vì chưa thông báo cho nhau biết.

Trên đây là một số thông tin tư vấn về tư vấn ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ. Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM - TRÁCH NHIỆM từ Luật sư và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật TNHH VIVA của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline: 

093 559 6650 - Ls, Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn

096 215 8807 - Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo: 096 215 8807

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!