Mua nhà đất bằng vi bằng có được công nhận không?

Mua bán nhà đất bằng vi bằng là một hình thức khá phổ biến trên thị trường giao dịch hiện nay. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu được bản chất của việc mua bán đất vi bằng. Liệu mua bán đất bằng vi bằng có an toàn không? Mua bán đất vi bằng có giá trị pháp lý không? Những rủi ro có thể xảy ra đối với việc mua bán đất vi bằng là gì? Hay cách thức giải quyết tranh chấp mua bán đất vi bằng ra sao? Mời bạn cùng Luật sư tư vấn đất đai của Công ty Luật TNHH VIVA tìm hiểu về tranh chấp thuê đất trong khu công nghiệp thông qua bài viết dưới đây.

Tình huống: Chào Luật sư! tôi muốn mua một mảnh đất ở quận Gò Vấp. Bên bán có trao đổi là đất này không giấy tờ và hướng dẫn tôi mua bán qua hình thức lập vi bằng. Tôi được biết mua bán đất phải thông qua công chứng, chứng thực. Vậy Luật sư cho tôi hỏi mua bán đất bằng vi bằng có được không?

1. Mua bán đất vi bằng có giá trị pháp lý không?

Theo như quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán đất ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”

Bên cạnh đó theo theo khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, quy định về các trường hợp không được lập vi bằng: “4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”

Từ các quy định trên, có thể nhận định rằng giao dịch mua bán đất ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để mua bán đất ở hoặc thay thế.

2. Mua bán đất vi bằng có được cấp sổ không?

Theo quy định pháp luật hiện hành, đất để được cấp sổ đỏ phải có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100, các trường hợp tại Điều 101 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014.

Bên cạnh đó, Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng có quy định về trường hợp cấp sổ đỏ mà không có giấy tờ mua bán công chứng. Tuy nhiên cũng chỉ được áp dụng khi thỏa mãn các điều kiện:

• Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất được thực hiện trước ngày 01/01/2008;
• Nhà đất chuyển nhượng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo các quy định nêu trên.

Như vậy, việc mua bán đất bằng vi bằng thì không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

3. Những rủi ro thường gặp khi tiến hành mua bán nhà bằng vi bằng.

Vì việc mua bán nhà đất bằng vi bằng không có giá trị pháp lý vì thế không thể dùng vi bằng để thực hiện thủ tục sang tên nhà đất. Do đó, dẫn theo những khó khăn như:

• Thứ nhất, khi bạn muốn xây dựng, sửa chữa tài  sản trên đất,… nhưng vì về mặt pháp lý, bạn không phải là chủ sở hữu do không đứng tên trên giấy chứng nhận nên không thể thực hiện được.
• Thứ hai, khi bạn muốn bán nhà đất đã mua bằng vi bằng thì không thể ký mua bán tại văn phòng công chứng vì bạn không đứng tên sổ đỏ hoặc sổ hồng.
• Thứ ba, nhà đất bạn mua bằng vi bằng có thể đang được thế chấp tại ngân hàng hay nhà đất đã có quyết định thu hồi giải pháp mặt bằng hay nhà đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Thứ tư, mua bán nhà bằng vi bằng không có giá trị pháp lý vì thế giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Như vậy việc mua bán nhà đất bằng vi bằng chứa đựng rất nhiều rủi ro.

4. Tranh chấp khi mua bán đất bằng vi bằng

Việc mua đất bằng vi bằng tiềm tàng nhiều rủi ro. Dễ dẫn đến những tranh chấp không đáng có như:

• Mua đất thông qua hình thức lập vi bằng rồi không thể làm sổ;
• Bên mua bị lừa mua phải đất không có giấy tờ với giá trị cao;
• Bên mua đã hoàn thành việc thanh toán nhưng chủ đất không tiến hành bàn giao đất;
• Chủ sở hữu đất đã bán đất và hoàn tất xong thủ tục với bên mua đất nhưng người thuê đất không chịu bàn giao đất cho bên mua;
• Đất ở là tài sản thế chấp ở Ngân hàng;
• Một đất bán cho nhiều người;

Đây là các loại tranh chấp mua đất bằng vi bằng phổ biến hiện nay. Việc mua bán dễ dàng đôi khi mang đến nhiều rủi ro về pháp lý. Khi phát sinh tranh chấp, người trong cuộc thường cảm thấy hoang mang vì họ nghĩ rằng sẽ không được pháp luật bảo vệ. Lý do là vì không đáp ứng đủ điều kiện mua bán đất theo quy định của pháp luật.

Bài viết trên đây là nội dung phân tích về các vấn đề xoay quanh vấn đề mua bán nhà đất bằng vi bằng có được công nhận không? Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI-TẬN TÂM-TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!