Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán đất thường gặp

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là việc các bên có xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy có những dạng tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai thường gặp nào? Bằng cách giải quyết các trường hợp cụ thể dưới đây, Luật sư tư vấn đất đai của chúng tôi sẽ giải đáp các thắc mắc của khách hàng về vấn đề này.

1. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất do một bên chậm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng

Tình huống: Xin chào luật sư, tôi là Nguyễn Văn A có ký kết hợp đồng mua bán đất với bà B. Theo đó, tôi phải thanh toán cho bà B 1.000.000.000 VNĐ trước ngày 13/9/2021, đồng thời bà B phải hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ mảnh đất trên cho tôi trước ngày 16/02/2022. Tuy nhiên, đến nay bà B vẫn chưa hoàn thành xong thủ tục sang tên. Xin hỏi luật sư tôi có thể làm gì để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất này?

Hướng giải quyết:

Trong tranh chấp hợp đồng mua bán đất trên, trường hợp quý khách đã thanh toán đầy đủ số tiền 1.000.000.000 VNĐ trước ngày 13/9/2021 cho bà B theo đúng hợp đồng thì từ sau ngày 16/02/2022, việc bà B chưa hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ với quý khách là hành vi vi phạm hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ. Căn cứ vào Khoản 1, Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ:

“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.”

Do đó, quý khách có quyền hủy bỏ hợp đồng trong tranh chấp hợp đồng mua bán đất này.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán đất được ký kết giữa quý khách với bà B bị hủy bỏ. Thì căn cứ vào Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”

Lúc này, khách hàng có thể yêu cầu bà B nộp khoản tiền phạt đã được ký kết trong hợp đồng (nếu có). Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có quy định rõ về việc bên vi phạm vừa phải nộp phạt vi phạm, vừa phải bồi thường thiệt hại gây ra thì quý khách có thể yêu cầu bà B bồi thường thiệt hại (nếu có). Đồng thời nộp phạt vi phạm đối với tranh chấp hợp đồng mua bán đất này.

Xem thêm: Các loại tranh chấp đất đai khác theo Luật Đất đai 2013.

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất do lừa dối

Tình huống: Chào luật sư, tôi có ký kết hợp đồng mua bán đất ở với ông X ở Củ Chi. Nền đất 120m2 nhưng bên bán đồng ý bán diện tích một nửa là 60m2. Ông X hứa hẹn rằng lô đất có thể tách thửa và sang tên nhanh chóng. Theo hợp đồng, ông X phải nỗ lực cao nhất trong việc đảm bảo lô đất có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, sau khi tôi hoàn thành việc đặt cọc thì phát hiện mảnh đất trên không đủ điều kiện để tách thửa theo Quyết định của UBND TP. Hồ Chí Minh, tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?

Hướng giải quyết:

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất này tồn tại sự lừa dối trong giao dịch vì bên bán đã không trung thực khi giao kết hợp đồng. Vì ông X đã hứa hẹn với quý khách về việc miếng đất có thể tách thửa và sang tên nhanh chóng nhưng thực tế lại không đủ điều kiện để thực hiện tách thửa. Trong trường hợp này, quý khách có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối.

Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư tư vấn đất đai thuộc Công ty Luật TNHH VIVA xoay quanh các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán đất thường gặp. Hy vọng qua bài viết có thể cung cấp thêm thông tin hữu ích cho quý khách hàng.

Nếu cần sự giúp đỡ tư vấn của luật sư, quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI-TẬN TÂM-TRÁCH NHIỆM bằng cách:

Liên hệ theo hotline:

096 267 4244 - Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 - Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo hoặc Facebook: 

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng