Giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà

Đặt cọc thuê nhà là một biện pháp bảo đảm mà hầu như được tất cả người dân sử dụng trong quá trình thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà của mình. Khi ký kết hợp đồng, khó tránh khỏi tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà do các bên chưa hiểu rõ quy định của pháp luật. Thông qua tình huống dưới đây, Luật sư nhà đất của chúng tôi sẽ đưa ra những phương hướng xử lý khi có tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà xảy ra theo quy định của pháp luật hiện hành.

Tình huống: Tôi có thuê 1 căn phòng trọ nhưng do một số lý do nên bây giờ tôi muốn chuyển đi. Khi đi tôi yêu cầu hoàn trả lại tiền cọc nhưng 1 tháng trôi qua vẫn không thấy kết quả, nay chủ nhà trả lời bảo rằng sẽ hoàn trả tiền cọc nhưng sẽ trừ đi các khoản sửa chữa phòng. Tuy nhiên, toàn bộ chi phí sửa chữa phòng là tôi tự bỏ tiền túi ra mà nay chủ nhà lại đòi trừ đi tiền để sửa chữa phòng. Tôi nên làm gì trong trường hợp này? Liệu tôi có thể đòi lại được tiền đặt cọc của mình hay không?

1. Những trường hợp được trả lại cọc trong tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Theo quy định này, đặt cọc thuê nhà là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng thuê nhà hoặc đã giao kết một hợp đồng thuê nhà và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Căn cứ theo quy định này, nếu anh/chị không muốn tiếp tục thuê nhà nữa, thì sẽ có hai trường hợp xảy ra đối với tiền đặt cọc của anh/chị như sau:

- Nếu hai bên có thoả thuận về việc trả lại tiền cọc/không trả lại tiền cọc: Bên thuê và bên cho thuê thực hiện theo thỏa thuận.

- Nếu hai bên không có thỏa thuận thì bên thuê không thuê sẽ mất cọc và ngược lại.

Do đó, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể và các bên có thỏa thuận không để xác định bên cho thuê phải trả lại tiền thuê nhà cho bên thuê không.

Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hiện nay

2. Nguyên tắc xử lý khi có tranh chấp về đặt cọc thuê nhà

Căn cứ theo Mục 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP đối với trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về xử lý tiền cọc khi có tranh chấp xảy ra, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như đã đề cập ở trên.

Thứ hai, đối với trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Thứ ba, trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu dẫn đến hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

Thứ tư, căn cứ khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì trong các trường hợp mà cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Do đó, tùy vào thỏa thuận khi giao kết hợp đồng đặt cọc thuê nhà của anh/chị mà có những phương thức xử lý hợp lý.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đặt cọc nhà đất

3. Hồ sơ khởi kiện và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đặt cọc thuê nhà

Khi giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà các bên có thể lựa chọn phương thức thương lượng, hòa giải. Tuy nhiên nếu một trong các bên vẫn muốn khởi kiện tại Tòa án thì thực hiện hồ sơ khởi kiện như sau:

Căn cứ theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì hồ sơ khởi kiện tranh chấp đặt cọc thuê nhà bao gồm:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu);

- Hợp đồng đặt cọc hoặc các tài liệu khác chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp;

- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Đơn khởi kiện tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà do tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết vì đây là tranh chấp dân sự.

Trên đây là nội dung phân tích về các vấn đề xoay quanh tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà. Hy vọng qua bài viết có thể cung cấp thêm thông tin cho quý khách về giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà. Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI-TẬN TÂM-TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:

Liên hệ qua Hotline: 

093 559 6650 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng là người trực tiếp tư vấn; 

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook: 

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email: 

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!